Annuitätenrechner: feste Rate für Ihr Annuitätendarlehen

• Durchschnittlicher Zinssatz bei 5 bis 10 Jahren Zinsbindung: 3,81 % (Angabe der Bundesbank, Stand August 2026, vorläufig)
• Beispielrechnung mit 300.000 €, 3,81 % Zins und 2 % Tilgung: 1.453 € monatlich
• Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld in diesem Beispiel 227.108 €
• Komplett getilgt nach 28,1 Jahren.

Diese drei Angaben bestimmen Ihre Rate

Drei Angaben bestimmen Ihre Rate: die Darlehenssumme, den Sollzins sowie die anfängliche Tilgung. Der Sollzins ist der Prozentsatz, den die Bank jährlich für das geliehene Geld verlangt. Als anfängliche Tilgung gilt der Anteil der Schuld, den Sie im ersten Jahr in Prozent zurückzahlen.

Fehlt Ihnen noch ein Angebot, nehmen Sie als Startwert den bundesweiten Durchschnitt der neuen Wohnungsbaukredite. Die Bundesbank veröffentlicht für August 2026 die folgenden vorläufigen Werte:

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den die Bank Ihnen den Zins fest zusagt. Alle Beispiele auf dieser Seite nutzen 3,81 %, also den Wert für 5 bis 10 Jahre.

Wie setzt sich die Rate zusammen?

Ihre Rate besteht aus zwei Teilen: Zinsen und Tilgung. Im ersten Monat fällt der Zinsanteil am höchsten aus, weil die Schuld da noch vollständig offen ist. Jede Zahlung verringert die Schuld, dadurch sinken die Zinsen, und ein größerer Teil der Rate wird getilgt.

So bleibt die Rate gleich, während das Darlehen immer schneller kleiner wird. Mit 300.000 € Darlehenssumme, 3,81 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung zahlen Sie monatlich 1.453 €. In den ersten 10 Jahren zahlen Sie damit insgesamt 101.408 € Zinsen. Danach sind noch 227.108 € offen.

Die Restschuld bezeichnet den Betrag, der nach dem Ende der Zinsbindung noch offen ist. Für Ihre Planung ist sie die wichtigste Zahl, denn diesen Rest müssen Sie anschließend zu einem neuen Zins finanzieren.

Beispiele für 300.000 € und 400.000 €

Wie hoch Ihre monatliche Rate ausfällt und wie lange Sie zahlen, hängt vor allem von der anfänglichen Tilgung ab. Bei 300.000 € steigt die Rate mit 2 % statt 1 % Tilgung von 1.203 € auf 1.453 €, dafür ist das Darlehen nach 28,1 statt 41,3 Jahren getilgt.

Bei 1 % Tilgung ist die Rate am niedrigsten, nach 10 Jahren sind von den 300.000 € aber noch 263.554 € offen. Das Beispiel mit 400.000 € zeigt: Die Dauer richtet sich allein nach Zins und Tilgung, nicht nach der Darlehenshöhe. Hier liegt die Dauer ebenfalls bei 28,1 Jahren.

Nach der Zinsbindung: was wird aus der Restschuld?

Für den offenen Rest benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung, also einen neuen Vertrag zum dann gültigen Zins. Wie hoch die neue Rate ausfällt, richtet sich vor allem danach, wie viele Jahre Sie für die vollständige Tilgung des Rests einplanen.

Für eine Restschuld von 200.000 € bei unverändert 3,81 % ergeben sich bis zur vollständigen Tilgung diese festen Raten:

Wählen Sie eine kurze Laufzeit, ist die Rate entsprechend hoch, dafür sind Sie früher ohne Schulden.

Kaufnebenkosten gehören zur Finanzierung dazu

Neben dem Kaufpreis fallen die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch sowie auf Wunsch der Makler an. Diese Kosten entstehen beim Kauf und gehören in Ihre Planung, bevor Sie die Darlehenssumme festlegen. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland (Stand 1. November 2026):

Notar und Grundbuchamt rechnen nach festen gesetzlichen Gebührensätzen ab, die vom Kaufpreis und von der Grundschuld abhängen. Beim Notar kommt noch Mehrwertsteuer hinzu. Der Rechner setzt diese Kosten automatisch für Sie an.

So berechnet sich die Rate

Zur Berechnung der Rate multipliziert man die Darlehenssumme mit Sollzins plus anfänglicher Tilgung. Das Ergebnis durch 12 geteilt ergibt die Monatsrate. Die Zinsen fallen jeden Monat auf der zu diesem Zeitpunkt noch offenen Restschuld an, der übrige Teil der Rate tilgt.

Für die Kaufnebenkosten summieren Sie Grunderwerbsteuer, Notarkosten (einschließlich Mehrwertsteuer), Grundbuchkosten und auf Wunsch den Makler.