Anschlussfinanzierung-Rechner: Was kommt nach der Zinsbindung?

Diese Werte sind Durchschnittszinsen für Wohnungsbaukredite, die private Haushalte im Neugeschäft aufnehmen. Die Daten kommen aus der Zinsstatistik der Bundesbank. Von Ihrem persönlichen Angebot kann der Zins abweichen.

Anschlussfinanzierung nach dem Ende der Zinsbindung

Mit Zinsbindung ist der Zeitraum gemeint, in dem Ihr Zins fest steht. Läuft diese Phase ab, ist der Kredit häufig noch nicht vollständig getilgt. Für den dann verbleibenden Betrag brauchen Sie also einen neuen Zins und eine neue Vereinbarung. Restschuld nennt man diesen Betrag.

Wie hoch die Restschuld ausfällt, hängt vor allem von Ihrer bisherigen Tilgung ab. Gemeint ist damit der Teil Ihrer Rate, der den Kredit wirklich kleiner macht. Der andere Teil der Rate ist für die Zinsen da.

Ein Beispiel: 300.000 € Darlehen und 3,81 % Zins. So sieht der Stand nach 10 Jahren aus:

• Bei 1 % anfänglicher Tilgung liegt die Rate bei 1.203 € im Monat. Nach 10 Jahren ist der Kredit mit 263.554 € noch nicht getilgt, bis dahin sind 107.854 € Zinsen angefallen, und vollständig getilgt ist er nach 41,3 Jahren.
• Bei 2 % anfänglicher Tilgung sind es 1.453 € pro Monat. Nach 10 Jahren bleiben 227.108 € offen, die Zinsen belaufen sich auf 101.408 €, und abgetilgt ist der Kredit nach 28,1 Jahren.
• Bei 3 % anfänglicher Tilgung zahlen Sie 1.703 € im Monat. Nach 10 Jahren sind noch 190.662 € offen, auf Zinsen sind 94.962 € gekommen, und schuldenfrei werden Sie nach 21,6 Jahren.

Bei 1 % Tilgung stehen nach 10 Jahren also noch 263.554 € offen. Bei 3 % Tilgung sind es 190.662 €. Bei einem Darlehen von 400.000 € und 2 % Tilgung bleiben nach 10 Jahren noch 302.811 €.

Wie lässt sich die Anschlussfinanzierung berechnen?

Dafür brauchen Sie 3 Angaben: die Restschuld, den neuen Zins und den Zeitraum, in dem Sie den Rest tilgen möchten. Ihre Bank nennt die Restschuld im Kontoauszug zu Ihrem Kredit oder im Tilgungsplan.

Je kürzer die Laufzeit, desto höher fällt die Monatsrate aus. Dafür sind Sie früher schuldenfrei. Bei einer Restschuld von 200.000 € und 3,81 % Zins ergeben sich die folgenden festen Raten, wenn der Kredit am Ende vollständig getilgt sein soll:

• Bei 5 Jahren Laufzeit beträgt die feste Monatsrate 3.666 €.
• Bei 10 Jahren sind es 2.007 € pro Monat.
• Bei 15 Jahren zahlen Sie 1.460 € im Monat.
• Bei 20 Jahren sind es 1.192 € pro Monat.

Rechnen Sie mit 20 statt 10 Jahren Laufzeit, sinkt die Rate von 2.007 € auf 1.192 € pro Monat. So erkennen Sie schnell, welche Rate zu Ihrem Budget passt.

Welche Zinsbindung ist für Ihre Restschuld sinnvoll?

Die Durchschnittszinsen richten sich nach der Dauer der Zinsbindung. Am günstigsten war im August 2026 die Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre, der Zins lag dort bei 3,81 %. Für mehr als 10 Jahre lag der Zins bei 4,04 %, für 1 bis 5 Jahre bei 4,03 %.

Eine längere Bindung kostet in diesem Fall also etwas mehr Zins. Dafür bleibt Ihre Rate länger unverändert.

Forward-Darlehen durchrechnen

Mit einem Forward-Darlehen schließen Sie eine Anschlussfinanzierung schon vor dem Ende Ihrer Zinsbindung ab. Den Zins legen Sie schon heute fest, er gilt dann ab dem späteren Starttermin.

Sie rechnen genauso wie bei jeder anderen Anschlussfinanzierung. Setzen Sie den Betrag ein, der zum Ende Ihrer Zinsbindung noch offen sein wird, und ergänzen Sie den angebotenen Zins sowie die von Ihnen gewünschte Laufzeit. Vergleichen Sie den Zins aus dem Angebot mit dem Bundesbank-Durchschnitt, um ihn einzuordnen.

So wird gerechnet

Die Jahresrate ergibt sich aus Zins und anfänglicher Tilgung zusammen, verteilt auf 12 Monate. Bei 300.000 €, 3,81 % Zins und 2 % Tilgung sind das 1.453 € im Monat. Jeden Monat werden Zinsen und Tilgung verrechnet.

Wählen Sie eine feste Laufzeit, dann wird die Rate so bestimmt, dass die Restschuld am Ende genau 0 € beträgt. Allen Beispielen liegt ein Annuitätendarlehen zugrunde, also ein Kredit mit gleichbleibender Monatsrate, sowie der Bundesbank-Zins von 3,81 %.