Tilgungsrechner: Rate, Restschuld und Tilgungsplan

• Durchschnittszins heute (5 bis 10 Jahre): 3,81 %
• Beispiel mit 300.000 € und 2 % Tilgung: 1.453 € pro Monat
• Nach 10 Jahren sind im Beispiel noch 227.108 € offen
• Schuldenfrei ist das Beispiel nach 28,1 Jahren

So ist ein Tilgungsplan aufgebaut

Für jedes Jahr nennt der Plan, welcher Teil Ihrer Rate Zinsen war, welcher Teil die Schulden tatsächlich gesenkt hat und wie viel am Jahresende noch offen steht. Als Tilgung bezeichnet man dabei genau den Anteil Ihrer Zahlung, der die Schuld wirklich abbaut.

Baukredite sind fast durchweg Annuitätendarlehen. Solange der Zins fest vereinbart ist, zahlen Sie jeden Monat dieselbe Rate. Am Anfang macht der Zins den größten Teil Ihrer Rate aus, die Tilgung nur einen kleinen. Weil jede Rate die Schuld senkt, sinken die Zinsen mit den Jahren, und der Tilgungsanteil wächst von selbst.

Es lohnt sich also, die späteren Jahre anzuschauen: Wenn Sie 300.000 € aufnehmen und mit 2 % anfänglicher Tilgung starten, zahlen Sie in den ersten zehn Jahren rund 101.408 € Zinsen. Abgebaut ist in dieser Zeit erst ein Viertel der Schuld, drei Viertel sind noch offen.

Die wichtigsten Eingaben

Der ganze Plan richtet sich nach drei Angaben: dem Darlehensbetrag, dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung in Prozent. Den Zins gibt die Bank vor, die Tilgung wählen Sie selbst. Sie bestimmt, wie hoch die Rate wird und wie lange Sie brauchen.

So sieht das bei 300.000 € Darlehen und 3,81 % Zins aus:

Mit 3 % statt 1 % Tilgung steigt die Rate von 1.203 € auf 1.703 € im Monat. Damit sind Sie nach 21,6 statt nach 41,3 Jahren fertig, und nach zehn Jahren sind nur noch 190.662 € statt 263.554 € offen.

Ein höheres Darlehensvolumen streckt die Laufzeit nicht, es erhöht nur die Rate. Ein Darlehen über 400.000 € mit 2 % Tilgung kostet Sie 1.937 € im Monat; nach 10 Jahren sind noch 302.811 € offen, und schuldenfrei sind Sie ebenfalls nach 28,1 Jahren.

Die Restschuld nach der Zinsbindung

Sie finden die Zahl in der Zeile für das letzte Jahr Ihrer Zinsbindung. Bei 300.000 €, 3,81 % und 2 % Tilgung bleiben nach 10 Jahren 227.108 € offen, bei 1 % Tilgung sind es 263.554 €.

Warum diese Zahl wichtig ist: Anschließend müssen Sie dafür einen neuen Zins vereinbaren. Wie hoch er sein wird, kann heute niemand sagen. Als Anhaltspunkt: Die Bundesbank meldet derzeit 4,03 % für Laufzeiten von 1 bis 5 Jahren, 3,81 % für 5 bis 10 Jahre und 4,04 % für Bindungen über 10 Jahre.

Was die vollständige Tilgung von 200.000 € Restschuld bei 3,81 % kostet, wenn Sie in fester Zeit abzahlen:

Was bewirkt eine Sondertilgung?

Sondertilgung heißt: Sie zahlen zusätzlich zur normalen Rate etwas ein, und die Schuld sinkt sofort. Im Plan wirkt das ab dem Monat der Zahlung – die offene Summe geht runter, und weil die Zinsen jeden Monat nur auf den offenen Betrag berechnet werden, zahlen Sie danach weniger Zinsen.

Ihre Rate bleibt gleich. Weil nun ein größerer Teil davon in die Tilgung geht, ist das Darlehen früher getilgt als im ursprünglichen Plan. Im Plan sehen Sie das an einem deutlichen Sprung nach unten bei der Restschuld im Jahr der Zahlung – das letzte Jahr rückt näher.

Die Rechnung dahinter

Für die Monatsrate addiert der Rechner Zins und anfängliche Tilgung, nimmt diesen Prozentsatz vom Darlehen und teilt das Ergebnis auf zwölf Monate auf. Jeden Monat werden Zinsen nur auf den noch offenen Betrag fällig. Was von der Rate übrig bleibt, senkt Ihre Schuld.